Perguntas Frequentes

É a execução de todos os serviços de zeladoria, portaria, manutenção, segurança, limpeza, etc., por empregados registrados numa empresa especializada em serviços terceirizados, e alocados para prestar serviços exclusivamente para o condomínio. Assim, o condomínio deixa de ter empregados próprios, não mais elabora folha de pagamento, e nem recolhe encargos trabalhistas.

Existem inúmeras vantagens e benefícios para o condomínio, e relacionamos abaixo apenas alguns:

• a terceirização proporciona maior eficiência nos serviços e na segurança do condomínio, 
reduzindo, ao mesmo tempo, os custos com a folha de pagamento em 20%, ou mais. Em outras 
palavras, o condomínio substitui seus antigos empregados por outros, treinados e qualificados 
para as funções, e ganhando salários compatíveis com os do mercado.

• o condomínio deixa de ser empregador. Livra-se da burocracia e dos encargos de empregador. 
Acaba de vez com o controle das horas extras, com os programas e seguro saúde, cestas básicas, 
PAT, vales transportes, saúde ocupacional, uniformes, convênios, taxas sindicais, etc. Tudo 
isso passa a ser problema da REPLACE.

• Não tendo mais a folha de pagamento para processar, o condomínio poderá negociar redução 
substancial na taxa de administração ora cobrada, ou até aderir à autogestão.

• O custo mensal da terceirização é fixo, possibilitando uma melhor administração do orçamento 
de caixa, eliminando surpresas com custos extras para o 13o, férias, demissões, substituições 
por afastamentos, etc.

• O síndico passa a ter total flexibilidade na escolha dos empregados, e passa a ter a 
liberdade de substituir qualquer empregado a qualquer tempo, sem qualquer custo adicional.

• Elimina o passivo trabalhista de vez e para sempre, como o aviso prévio indenizado de até 90 
dias, e a multa de 50% sobre o saldo do FGTS;

• As ausências por férias, por licença médica, por viagem, ou por outros motivos de qualquer 
natureza, são cobertas por profissionais igualmente treinados e uniformizados, mediante um 
simples telefonema; 

A REPLACE poderá financiar a indenização dos empregados, a juro simbólico, e em tantos meses 
quanto necessários para se evitar arrecadação extra de recursos para esse fim. Em muitos casos, a 
parcela mensal desse financiamento é paga com a própria economia proporcionada pela 
terceirização.

É a maneira moderna e eficiente de se praticar a gestão condominial profissionalizada. Os 
empregados se reportam administrativamente ao seu empregador, porém, funcionalmente, cumprem as 
rotinas determinadas pelo corpo diretivo, e pelo regulamento do Condomínio para o qual prestam 
serviços. É absolutamente legal e está previsto no Enunciado 331 do Tribunal Superior do Trabalho 
de Brasília.

Essa condição está prevista tanto no contrato de trabalho do empregado com a REPLACE, como no 
contrato de prestação de serviços entre a REPLACE e o Condomínio. Já é uma prática comum e 
consagrada no mundo todo, e há mais de 10 anos vem sendo implementada no Brasil. Somente na 
região da Grande São Paulo, quase 50% dos condomínios já são terceirizados.

A experiência da REPLACE tem sido exatamente o contrário, ou seja, nossos empregados permanecem 
indefinidamente nos condomínios nos quais prestam serviços. Isso se deve ao fato da REPLACE 
respeitar rigorosamente as leis trabalhistas, registrando os empregados em carteira, pagando 
salários competitivos e horas extras com os acréscimos previstos na CLT. Além disso, utilizamos o 
esquema 5 x 1 (1 dia de folga para cada 5 dias trabalhados) de portaria 24 horas, que é o que 
melhor remunera os porteiros.

Não. Uma vez que o empregado é apresentado e aprovado pelo síndico, ele é alocado nesse 
condomínio de maneira permanente, e somente será transferido ou recolhido a pedido do síndico, 
conforme cláusula contratual.

Pelo fato da terceirização envolver a demissão sem justa causa de empregados, envolver desembolso 
de recursos para pagamento de indenizações e, principalmente, por envolver a contratação de uma 
empresa terceirizadora por prazo indefinido, achamos indispensável que esse processo seja 
aprovado em AGE, a fim de que o Síndico tenha respaldo legal.

A realidade para os empregados tem sido outra. Decidida a terceirização, os empregados são 
demitidos sem justa causa, e por isso são indenizados em 100% dos seus direitos trabalhistas, 
inclusive com a multa de 40% sobre o saldo do FGTS. Isso não aconteceria tão cedo se não fosse 
pela terceirização. Esta é a oportunidade de receberem um valor apreciável, suficiente para a 
realização de seus planos de comprar um pequeno terreno, ou dar início numa atividade própria.

A economia proporcionada pela terceirização é tão expressiva, que paga o custo da indenização entre 6 a 12 meses. Uma vez liquidado o financiamento do custo da indenização, passa a haver sobras mensais de caixa, e daí o condomínio deverá decidir se reduz a taxa condominial ou se utiliza dessas sobras para a realização de obras de melhorias no condomínio. Isso é um fato comum, demonstrado pela experiência obtida em dezenas de condomínios terceirizados.

Embora os trabalhadores alocados no condomínio sejam, de fato, empregados da REPLACE, eles são contratados na condição de prestadores de serviços a terceiros, ou seja, a condomínios, que são administrados por síndicos ou por um corpo diretivo. Essa condição está prevista no contrato de trabalho dos mesmos, e está previsto também, e principalmente, no contrato de prestação de serviços entre a REPLACE e o condomínio. O zelador, os porteiros, os auxiliares de limpeza, etc., sabem que a manutenção de seus empregos no condomínio, depende diretamente da satisfação do síndico e dos condôminos em geral quanto a qualidade e presteza na execução dos serviços. 

A terceirização poderá ser implementada em aproximadamente 40 dias, contados da data da convocação da AGE para aprovação da terceirização. A REPLACE prepara um roteiro chamado cronologia dos eventos a serem cumpridos, e presta assistência integral em todas as etapas da sua execução.

O processo de terceirização é precedido de estudos comparando os custos antes e depois, de maneira a se saber o exato valor da economia a ser obtida, permitindo a contratação de maneira consciente do financiamento dos recursos para indenização dos empregados com a própria Replace.

Nunca tivemos a ocorrência desse fato e nem deveremos ter porque essa condição de se reportarem ao síndico está prevista em contrato, e foram orientados a respeito. Porém, em ocorrendo essa recusa ou qualquer outro motivo de indisciplina, o síndico então pede a substituição desse empregado por outro, sem qualquer custo adicional para o condomínio.

É praticamente impossível essa hipótese vir a ocorrer. A REPLACE desempenha as mesmas funções de um Departamento de Recursos Humanos de uma grande corporação: i) recruta e seleciona empregados no mercado; ii) faz entrevistas e aplica testes de aptidão; iii) atualiza sua documentação, inclusive com atestado de antecedentes; iv) contata referências e confere informações junto a síndicos e zeladores de empregos anteriores; v) proporciona cursos de treinamento para a função específica que vai exercer e, vi) aloca esses profissionais nos edifícios mais próximos aos bairros onde residem, para reduzir o tempo de deslocamento entre casa e trabalho.

Tratando-se de empregado terceirizado, o Juiz costuma aceitar a ação também contra o condomínio, como garantia adicional de que os direitos do empregado serão atendidos. Isso ocorre porque a lei que regulamenta a terceirização, Enunciado 331, estabelece que o risco do condomínio onde o reclamante trabalhou, não é solidário ao do empregador, mas, sim, subsidiário, ou seja, ele existe somente depois de exauridas as possibilidades de conciliação entre a terceirizadora e esse empregado. O Contrato de prestação de serviços, no entanto, possui cláusula contratual pela qual garante que, em ocorrendo essa situação, a REPLACE se obriga a contratar advogado para representar e defender o Condomínio por sua conta, e a pagar todas as indenizações às quais vier a ser condenada. Esse contrato de prestação de serviços também prevê que qualquer desembolso que vier a ser efetuado pelo condomínio poderá ser descontado de futuras notas fiscais de serviços prestados.

Obriga-se a CONTRATADA a apresentar a Nota Fiscal de Serviços com 10 dias de antecedência à data do pagamento, com discriminação de todos os impostos e encargos retidos, com seus respectivos DARFs preenchidos, de maneira a facilitar à CONTRATANTE a opção dela vir a recolher esses impostos e encargos, pagando, assim, à CONTRATADA, somente o valor líquido dos serviços prestados.

A responsabilidade tributária decorrente dos serviços prestados é inteiramente da CONTRATADA, 
exceto quanto aos 11% (onze por cento) relativos ao INSS e aos 4,65% relativos ao PIS e COFINS, 
que serão retidos na Nota Fiscal de Serviços e recolhidos pela CONTRATANTE, em cumprimento ao 
disposto na Lei Nº 9.711/98. O contrato de prestação de serviços da REPLACE, tem cláusula que 
estabelece que a não apresentação mensal desses comprovantes autenticados desobriga o 
condomínio de cumprir com o pagamento contratado. 
 
Quanto antes a terceirização for implementada, menor a indenização a pagar com as demissões.

LEMBRE-SE: CONDOMÍNIO NÃO É UMA EMPRESA COM FINS LUCRATIVOS. NÃO TEM DEPARTAMENTO
DE RECURSOS HUMANOS, E NEM DE TREINAMENTO. CONSEQUENTEMENTE, NÃO DEVE TER
FUNCIONÁRIOS PRÓPRIOS.